מבוא
אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב חייבים הנמצאים בהליך חדלות פירעון היא האם ניתן למכור דירת מגורים במהלך ההליך. לעיתים המכירה נדרשת כדי לפרוע חובות, לעבור לדירה אחרת, להסדיר עניינים משפחתיים או בשל שינוי במצב הכלכלי.
עם זאת, כאשר אדם נמצא בהליך חדלות פירעון, נכסיו אינם נתונים עוד לשליטתו המלאה, ופעולות מסוימות, ובכללן מכירת מקרקעין, עשויות לדרוש את אישור הגורמים המוסמכים.
במאמר זה נסביר האם ניתן למכור דירה במהלך הליך חדלות פירעון, מתי נדרש אישור, כיצד מתבצע ההליך ומה חשוב לדעת לפני חתימה על הסכם מכר.
האם ניתן למכור דירה במהלך הליך חדלות פירעון?
כן, אך לא באופן חופשי.
כאשר היחיד מצוי בהליך חדלות פירעון, מכירת דירה אינה מתבצעת בדרך הרגילה, ובמקרים רבים נדרש אישור של הגורמים המנהלים את ההליך, בהתאם לשלב שבו הוא נמצא ולהוראות חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח–2018.
לפיכך, אין לחתום על הסכם מכר לפני קבלת האישורים הנדרשים.
מי מאשר את המכירה?
הגורם המוסמך משתנה בהתאם לשלב ההליך.
בין הגורמים שעשויים להיות מעורבים:
- הנאמן.
- הממונה על הליכי חדלות פירעון.
- בית המשפט, במקרים שבהם נדרש אישורו.
כל בקשה נבחנת בהתאם לנסיבות המקרה, לזכויות הנושים ולמטרות ההליך.
באילו מקרים מבקשים למכור את הדירה?
קיימות סיבות שונות לבקשת מכירת הדירה, ובהן:
- רצון לפרוע את החובות.
- מעבר לדירה קטנה וזולה יותר.
- גירושין או פירוק שיתוף.
- קבלת הצעת רכישה משתלמת.
- צורך כלכלי דחוף.
- נכס שאינו משמש למגורים.
הגורמים המוסמכים יבחנו האם המכירה משרתת את מטרות ההליך ואינה פוגעת בזכויות הנושים.
האם ניתן למכור את הדירה במחיר שנקבע בין הצדדים?
לא תמיד.
כאשר מדובר בדירה השייכת ליחיד המצוי בהליך חדלות פירעון, ייתכן שתידרש בדיקה של שווי הנכס כדי לוודא שהמכירה נעשית במחיר המשקף את שוויו בשוק ואינה פוגעת בקופת הנשייה.
במקרים מסוימים עשויה להידרש חוות דעת של שמאי מקרקעין.
מה קורה עם כספי המכירה?
התמורה ממכירת הדירה אינה מועברת בהכרח ליחיד.
אופן חלוקת הכספים נקבע בהתאם להוראות החוק, לזכויות בעלי השעבודים, להוצאות המכירה ולהחלטות הגורמים המוסמכים במסגרת ההליך.
במקרים מסוימים חלק מהתמורה ישמש לפירעון החובות לנושים.
האם ניתן לרכוש דירה אחרת במהלך ההליך?
הדבר תלוי בנסיבות המקרה ובהוראות החלות על ההליך.
כאשר מבוקשת רכישת נכס חדש במהלך חדלות הפירעון, יידרש בדרך כלל לבחון את מקור הכספים, את השפעת העסקה על הנושים ואת האישורים הנדרשים.
טעויות נפוצות
❌ לחתום על חוזה מכר לפני קבלת אישור.
❌ להסתיר את העסקה מהנאמן.
❌ למכור את הדירה במחיר הנמוך משוויה.
❌ להעביר כספים לצד שלישי ללא אישור.
❌ להניח שהדירה שייכת ליחיד בלבד ולכן ניתן למכור אותה באופן חופשי.
שאלות נפוצות
האם חייב יכול למכור את דירתו ללא אישור?
בדרך כלל לא. כאשר מתנהל הליך חדלות פירעון, נדרשים האישורים הקבועים בחוק.
האם הנאמן חייב להסכים למכירה?
הנאמן בוחן את העסקה ומגיש את עמדתו בהתאם לנסיבות ולהוראות הדין, אך במקרים מסוימים ההכרעה מסורה לגורם מוסמך אחר.
האם ניתן למכור את הדירה לקרוב משפחה?
ייתכן, אך עסקאות עם קרובי משפחה נבחנות בקפידה כדי לוודא שהן נעשות בתום לב ובשווי הוגן.
האם מכירת הדירה מסיימת את הליך חדלות הפירעון?
לא בהכרח. מכירת הנכס היא רק אחד המרכיבים האפשריים בהליך, וההליך ימשיך בהתאם להוראות החוק ולהחלטות הגורמים המוסמכים.
טיפים חשובים
✔ אל תחתמו על הסכם מכר לפני קבלת האישורים הדרושים.
✔ עדכנו את הנאמן כבר בתחילת המשא ומתן.
✔ הקפידו שהנכס יימכר במחיר המשקף את שווי השוק.
✔ שמרו את כל המסמכים הקשורים לעסקה.
✔ קבלו ייעוץ משפטי לפני כל עסקת מקרקעין במהלך ההליך.
סיכום
מכירת דירה במהלך הליך חדלות פירעון אפשרית במקרים המתאימים, אך היא כפופה להוראות החוק ולאישורי הגורמים המוסמכים. מטרת ההליך היא לאזן בין זכויות היחיד לבין זכויות הנושים, ולכן כל עסקת מכר נבחנת בקפידה. פעולה מסודרת, שקיפות מלאה וקבלת האישורים הנדרשים יסייעו להשלמת העסקה בצורה חוקית וללא סיבוכים מיותרים.
קראו גם
- האם ניתן לקבל משכנתא לאחר חדלות פירעון?
- מה עושים כאשר לא מצליחים לשלם את המשכנתא?
- האם הבנק יכול לממש את הדירה בגלל חוב משכנתא?
- האם ניתן למחזר משכנתא כאשר קיימים חובות?
- כיצד מתנהל הליך חדלות פירעון ושיקום כלכלי?